Économie
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Quels sont les pièges à éviter si on achète une propriété? |
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Attention au coup de foudre; une résidence peut vous tomber dans l’œil avec son charme et sa décoration, mais répond-elle vraiment à vos besoin?
Ne vous laissez pas repousser par les détails non plus; les tapis sales, la peinture défraîchie, etc. Tout ça peut être remplacé.
Par contre, faites toutefois une évaluation du coût des rénovations pour ne pas avoir de surprises. Vérifiez si le prix est compatible avec votre budget et demandez à votre agent immobilier de faire une analyse du marché dans le secteur qui vous intéresse avant de passer à l’action.
Source CIGM |
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Une publication de la SCHL se penche sur l'impact environnemental du logement |
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Une publication de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) suggère que, pour réduire l'impact environnemental du secteur de l'habitation et diminuer les émissions de gaz à effet de serre, il faut bâtir des habitations écologiques dans des quartiers denses qui sont bien desservis par les moyens de transport en commun, plutôt que dans des banlieues de plus en plus étalées.
L'édition 2007 de «L'Observateur du logement au Canada», diffusée lundi par la SCHL, souligne que vivre au centre-ville ou à proximité des réseaux de transport en commun contribue à réduire le recours à l'automobile.
Toutefois, selon le bulletin de la SCHL, les banlieues bien conçues aident à diminuer l'utilisation de la voiture sur de courtes distances et à atténuer les émissions de gaz à effet de serre.
L'édition 2007 de L'Observateur publie également des données sur les besoins en logement des Canadiens. Selon de nouvelles informations obtenues par la SCHL, la proportion de ménages aux prises avec des besoins impérieux en matière de logement a légèrement diminué ces dernières années, passant de 13,9% en 2002 à 13,6% en 2004.
Source SCHL |
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Acheter un condo pour le louer à son fils: une bonne idée? |
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Acheter un condo pour leur fils? Beau cadeau, direz-vous En fait, il s'agit plutôt de combler plusieurs besoins par une seule solution dont profiterait toute la famille. Dans la mesure où ce serait le cas, bien entendu.
C'est l'interrogation de Guylaine et Yvon.
Leur fils aîné vient de terminer ses études. Il paie un loyer de 1000$ pour son appartement montréalais. «C'est le prix d'un condo!» s'exclame sa mère, qui vit en banlieue.
Or, au moment de leur retraite, qu'ils espèrent dans un maximum de 10 ans, Guylaine et Yvon prévoient échanger leur propriété pour un condo de même valeur à Montréal.
Voici où se place leur réflexion: pourquoi ne pas acquérir ce condo dès maintenant et le louer à leur fils? «Ça ne nous coûterait à peu près rien, estime Guylaine: mon fils paierait l'équivalent de son loyer actuel.»
Ce fils gagne 50 000$ par année, comparativement aux 35 000$ et 45 000$ de Guylaine et Yvon. «Son emploi est stable, souligne sa mère, mais ne connaissant pas l'avenir, il hésite à acheter le condo lui-même pour le moment.»
Leur fille, qui étudie à l'UQAM, pourrait partager l'appartement.
Ce projet soulève pour le couple quatre questions à l'égard de la rentabilité du projet et de ses incidences fiscales.
Le planificateur financier Fernand Loiselle et ses collègues du Groupe Investors les ont abordées une à une.
Et de une
«Si notre fils nous paie un loyer, devrons-nous le déclarer à l'impôt?», demande d'abord Guylaine? Eh oui Les revenus de location sont généralement imposables, même s'ils proviennent d'un membre de la famille.
Et de deux
«Du point de vue fiscal, qu'arrivera-t-il lors de la vente de notre propriété si nous allons habiter le condo?»
Le gain en capital réalisé à l'occasion de la vente de la résidence principale n'est pas imposable, «à condition que votre propriété ait été votre résidence principale pendant chaque année où vous en étiez propriétaire», précise Marie-Claude Riendeau, directrice générale, Fiscalité et planification successorale.
Et de trois
«Quel serait l'impact fiscal si, au moment de la vente de notre propriété, nous changions d'idée et vendions en même temps notre condo?», s'enquiert encore Guylaine.
«Selon certaines interprétations des autorités fiscales, répond Mme Riendeau, il semblerait que le gain en capital à la vente de cette seconde propriété puisse bénéficier de l'exemption pour résidence principale pour chacune des années durant lesquelles vos enfants l'ont occupée.»
Mais on ne peut gagner sur tous les tableaux: pour une année donnée, on ne peut désigner, entre la maison et le condo, qu'une seule résidence principale.
Et de quatre
«Est-ce un placement trop risqué?», s'interroge enfin le couple.
C'est ici que ça accroche. Guylaine possède des placements REER de 32 000$, et des droits de cotisation inutilisés d'environ 18 000$. Yvon n'a aucun REER et a accumulé des droits inutilisés de 12 000$, mais il bénéficie d'un régime de retraite complémentaire qui lui vaudra à la retraite une rente annuelle de 25 000$.
Ils ont également des liquidités et des placements non enregistrés totalisant 40 000$.
«Leur propriété de 250 000$ constitue le coeur de leurs avoirs, soit 75% de leur actif, excluant autos et meubles», constate Fernand Loiselle.
Selon le projet du couple, ces 40 000$ seraient appliqués à la mise de fonds dans un condo de 250 000$, de même valeur que leur maison.
L'emprunt de 210 000$, amorti sur 25 ans, entraînerait des mensualités hypothécaires d'environ 1400$. Sans même compter les taxes foncières et les charges de copropriété, les mensualités dépassent largement le loyer de 1000$ que leur fils serait appelé à verser.
En outre, énonce M. Loiselle, «l'achat du condo ne ferait qu'augmenter la concentration en actifs immobiliers, soit jusqu'à environ 91% de leurs actifs».
Cette concentration rendrait le couple particulièrement vulnérable à un ralentissement, voire une régression, du marché immobilier, dont on voit les effets aux États-Unis.
«Considérant que le couple déclare une tolérance au risque moyenne, cette stratégie s'avère trop risquée», estime le planificateur. Il recommande plutôt de n'effectuer l'achat du condo qu'après la vente de leur propriété actuelle.
Par ailleurs, la décision ne peut être prise sans considérer le tableau plus vaste de la planification de la retraite. Yvon veut prendre la sienne dans cinq ans, à 62 ans, et Guylaine vise 60 ans, dans 10 ans.
Caroline Gervais, du Service de planification financière avancée, a fait des projections en supposant que le couple maintiendrait alors des dépenses correspondant à 70% de ses revenus nets actuels.
Dans l'hypothèse de l'achat immédiat d'un condo pour son fils et de la vente de lesa propriété au moment de s'engager dans la retraite, ses calculs montrent que le couple ferait face à un déficit en 2036, une dizaine d'années avant que Guylaine n'atteigne l'âge cible de 90 ans.
Deuxième projection: le couple utiliserait immédiatement ses 40 000$ de liquidités pour combler les droits de cotisations REER inutilisés, et maintiendrait ensuite cette discipline jusqu'à la retraite. Cette fois, les épargnes des conjoints les mènent jusqu'à 90 ans.
Mieux vaut laisser fiston se débrouiller
LE PROJET
Le fils de Guylaine et Yvon paie un loyer mensuel de 1000$ pour son appartement montréalais. À sa retraite, le couple prévoit vendre sa maison de banlieue et acheter un condo urbain.
Est-ce une bonne idée d'acheter ce condo immédiatement pour le louer à son fils ?
LES CHIFFRES
Guylaine
Âge: 50 ans
Revenu: 35 000$
REER: 32 000$
Aucun régime complémentaire de retraite
Yvon
Âge: 57 ans
Revenu: 45 000$
REER: aucun
Régime complémentaire de retraite: rente de 25 000$/an
Aucune dette
Maison d'une valeur de 25 0000$, libre d'hypothèque Liquidités et placements non enregistrés : 40 000$
LE CONSTAT
En achetant immédiatement ce condo, le couple concentrerait une trop grande part de ses actifs dans l'immobilier.
Au surplus, les 40 000$ dévolus à la mise de fonds seraient plus profitables à leur retraite s'ils servaient à combler les droits de cotisation inutilisés.
Source CyberPresse - La Presse Montréal |
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Pourquoi choisir un spécialiste? |
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Source Association Canadienne de l'Immeuble |
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Comment est établie la valeur de ma propriété? |
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La valeur réelle, c’est le prix de vente le plus probable sur un marché libre et ouvert à la concurrence. L’évaluateur peut utiliser plusieurs moyens, tel que la comparaison et le revenu comme méthodes d’évaluation. Pour la méthode de comparaison, l’évaluateur détermine le prix de vente le plus probable d’une propriété en la comparant à d’autres du même type qui ont été vendues. Pour ce qui est la méthode du revenu, l’évaluateur détermine le prix de vente le plus probable d’une propriété en actualisant ses revenus nets d’exploitations annuelles normalisées à un taux découlant du marché d’immeubles du même type qui ont vendus.
Source CIGM |
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